固定資産税 計算ツール
固定資産税評価額を入力するだけで固定資産税・都市計画税を即シミュレーション。住宅用地の特例（1/6・1/3）・新築住宅の減額にも対応。
※ 住宅が建っている土地は自動的に適用されます
※ 新築から3年（または5年）以内の場合に適用
※ 税率は市区町村によって異なる場合があります（標準税率を初期表示）
固定資産税とは？仕組みと計算方法
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物などの固定資産を所有している人に課税される地方税です。市区町村（東京23区は都）が課税し、毎年4〜6月頃に納税通知書が届きます。
計算式は「課税標準額 × 税率（標準1.4%）」で求められます。課税標準額は原則として固定資産税評価額と同額ですが、住宅用地には軽減措置があります。
固定資産税の税率（標準税率1.4%）
固定資産税の標準税率は1.4%です。「標準税率」とは地方税法で定められた基準の税率であり、市区町村の条例により異なる税率を定めることも可能です。ただし、ほとんどの自治体で1.4%が採用されています。
| 自治体の例 | 固定資産税率 | 都市計画税率 |
|---|---|---|
| 東京23区 | 1.4% | 0.3% |
| 大阪市 | 1.4% | 0.3% |
| 横浜市 | 1.4% | 0.3% |
| 名古屋市 | 1.4% | 0.3% |
住宅用地の特例措置（1/6、1/3）
住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税の課税標準額を大幅に軽減する特例が設けられています。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額 × 1/6 | 評価額 × 1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 評価額 × 1/3 | 評価額 × 2/3 |
| 非住宅用地（更地・商業地等） | 評価額 × 1 | 評価額 × 1 |
例えば、評価額2,000万円の土地に住宅が建っている場合（200㎡以下）:
- 固定資産税: 2,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約4.7万円（特例なしなら28万円）
- 都市計画税: 2,000万円 × 1/3 × 0.3% = 約2万円（特例なしなら6万円）
新築住宅の減額措置
新築住宅の建物にかかる固定資産税は、一定期間1/2に減額されます。
| 住宅の種類 | 減額期間 | 減額率 |
|---|---|---|
| 一般の新築住宅（戸建て） | 3年間 | 1/2 |
| 一般の新築住宅（マンション等 3階建以上耐火構造） | 5年間 | 1/2 |
| 認定長期優良住宅（戸建て） | 5年間 | 1/2 |
| 認定長期優良住宅（マンション等） | 7年間 | 1/2 |
※ 対象は床面積120㎡までの部分。120㎡を超える部分は通常の税額になります。
※ 都市計画税には新築減額の特例はありません。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税の計算に必要な評価額は、以下の方法で確認できます。
| 方法 | 入手先 | 備考 |
|---|---|---|
| 納税通知書 | 毎年4〜6月に届く | 「価格」欄に記載 |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村役場 | 手数料200〜400円程度 |
| 課税台帳の閲覧 | 市区町村役場 | 縦覧期間中（4月頃） |
目安として、土地の評価額は公示価格の約70%、建物の評価額は再建築費の約50〜70%と言われています。
評価額別の固定資産税 早見表
住宅用地（小規模・200㎡以下）＋建物（特例なし）の場合
| 土地評価額 | 建物評価額 | 固定資産税 | 都市計画税 | 合計年税額 |
|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 500万円 | 約9.3万円 | 約2.5万円 | 約11.8万円 |
| 1,500万円 | 800万円 | 約14.7万円 | 約3.9万円 | 約18.6万円 |
| 2,000万円 | 1,000万円 | 約18.7万円 | 約5万円 | 約23.7万円 |
| 3,000万円 | 1,500万円 | 約28万円 | 約7.5万円 | 約35.5万円 |
| 5,000万円 | 2,000万円 | 約39.7万円 | 約11万円 | 約50.7万円 |
都市計画税との違い
都市計画税は、都市計画区域内の市街化区域にある土地・建物に課税される税金です。固定資産税と同時に課税・徴収されます。
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税対象 | すべての土地・建物 | 市街化区域内の土地・建物 |
| 標準税率 | 1.4% | 上限0.3% |
| 住宅用地の特例 | 小規模1/6、一般1/3 | 小規模1/3、一般2/3 |
| 新築減額 | あり（1/2） | なし |
| 用途 | 一般財源 | 都市計画事業・土地区画整理事業 |
※ 市街化調整区域や都市計画区域外の場合、都市計画税は課税されません。
固定資産税の納付時期と分割払い
固定資産税は年4回の分割払いが一般的です。多くの自治体では以下の時期に納付します。
| 期別 | 納期（一般的な例） | 備考 |
|---|---|---|
| 第1期 | 6月 | 納税通知書が届く |
| 第2期 | 9月 | |
| 第3期 | 12月 | |
| 第4期 | 翌年2月 |
一括納付も可能です（割引はありません）。口座振替やクレジットカード払い、スマホ決済（PayPay、LINE Pay等）に対応する自治体も増えています。
よくある質問
Q. 固定資産税はいくらくらいかかる？
固定資産税評価額 × 1.4%が基本です。例えば評価額2,000万円の場合は年額28万円。ただし住宅用地の特例が適用されると土地の課税標準額が1/6になるため、土地2,000万円＋建物1,000万円の一般的な戸建てなら年額約23.7万円（月約2万円）が目安です。
Q. 固定資産税評価額はどうやって調べる？
最も簡単な方法は、毎年届く「固定資産税 納税通知書」の「価格」欄を確認することです。通知書が手元にない場合は、市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得できます（手数料200〜400円程度）。目安として、土地は公示価格の約70%、建物は再建築費の約50〜70%です。
Q. マンションの固定資産税は戸建てより高い？
一概には言えませんが、マンションは鉄筋コンクリート造のため建物の経年減価が緩やかで、木造戸建てに比べて建物の固定資産税が長く高い傾向があります。一方、土地は敷地全体を戸数で按分するため、戸建てより土地分の税額は低くなることが一般的です。
Q. 住宅用地の特例はいつ適用される？
住宅が建っている土地であれば自動的に適用されます。新築・中古は問いません。ただし、住宅を取り壊して更地にした場合や、住宅以外の用途（店舗・事務所のみ）で使用している場合は適用されません。固定資産税が最大6倍に増えるため、建て替え時のタイミングに注意が必要です。
Q. 新築住宅の減額はいつまで？
一般の新築戸建ては3年間、認定長期優良住宅は5年間、建物の固定資産税が1/2に減額されます（マンション等はそれぞれ5年・7年）。減額期間が終わると税額が約2倍になるため、家計への影響に注意しましょう。なお、都市計画税には新築減額はありません。
Q. 中古住宅の固定資産税はどうなる？
中古住宅は建物の経年減価により評価額が下がるため、新築時より固定資産税は安くなります。木造住宅は約25年、鉄筋コンクリートは約60年で評価額が最低水準（再建築費の約20%）まで下がります。土地は築年数に関係なく、住宅用地の特例が適用される限り軽減されます。
Q. 空き家にすると固定資産税は上がる？
はい。2015年施行の「空家等対策特別措置法」により、「特定空家等」に指定されると住宅用地の特例が解除され、土地の固定資産税が最大6倍になります。2023年の法改正で「管理不全空家」も対象に追加されました。空き家は早めの売却・賃貸・管理委託の検討をおすすめします。
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